KKTC’de Taşınmaz Alım Satımının Vergi ve Harçları

Vergi ve harç oranları özeti

Aşağıdaki tablo hızlı bir genel bakış sağlar. Oranlar somut işlemin koşullarına göre değişebileceğinden, kesin hesap yerine geçmez.

Tek bir ‘tapu masrafı’ yoktur

Bir taşınmazın satış bedelinde anlaşılması, işlemin toplam maliyetini tek başına göstermez. Satış sözleşmesinin düzenlenmesi, sözleşmenin Tapu ve Kadastro Dairesine kaydı ve mülkiyetin alıcıya devri birbirinden ayrı aşamalardır. Pul vergisi, tapu devir harcı, satıcının gelir vergisi kesintisi ve koşulları varsa KDV de farklı hukuki sebeplerle doğar.

Bu nedenle ‘vergiler toplamda yüzde kaçtır?’ sorusu; alıcının vatandaşlığı, önceki edinimleri, satıcının taşınmaz ticaretiyle uğraşıp uğraşmadığı, taşınmazın niteliği ve satışın KDV’ye tabi olup olmadığı belirlenmeden tek bir oranla cevaplanamaz.

Alıcının ödediği tapu devir harcı

14 Haziran 2024 tarihli Tapu ve Kadastro Dairesi (Harçlar ve Ücretler) (Değişiklik) Tüzüğü, KKTC vatandaşlarının satış yoluyla taşınmaz ediniminde genel tapu devir harcını %6 olarak düzenler. Tüzükte belirtilen koşullarla bir ev, bir arsa veya arsa yerine bir dönüm tarla ya da 300 metrekareye kadar bir iş yeri ediniminde bir defaya mahsus %3 oranı uygulanabilir. Bu indirim otomatik değildir; alıcının önceki edinimleri ve taşınmazın niteliği işlemden önce araştırılmalıdır.

Şubat 2024 tarihli önceki tarife ile Haziran 2024 değişikliği birbirine karıştırılmamalıdır. Haziran değişikliğindeki bir defalık %3 hükmü yalnız KKTC vatandaşlarını saydığından, TC vatandaşı bir alıcıya eski metne dayanılarak %3 oranı vaat edilmemelidir.

Yabancı alıcılar bakımından da tek oran yoktur. Tüzük, KKTC’yi tanıyan ülke vatandaşları için ilk taşınmazda %6; belirtilen daire edinimi sırasına göre ikinci dairede %9 ve üçüncü dairede %12 oranı öngörür. Bu grubun dışında kalan yabancı uyruklu kişiler için oran %12’dir. Somut işlemde vatandaşlık, taşınmaz türü ve edinim geçmişi birlikte incelenmelidir.

Satıcının stopajı nasıl hesaplanır?

Gelir Vergisi Yasası’nın 4(5). maddesine göre satış bedeli ile Tapu ve Kadastro Dairesinin belirlediği rayiç kıymetten yüksek olanın %20’si ortalama safi kâr kabul edilir. Yasanın 31. maddesindeki %20 vergi kesintisi bu varsayımsal kazanca uygulandığında, taşınmaz alım satımıyla uğraşan satıcı için esas alınan değerin %4’ü sonucuna ulaşılır: %20 varsayılan kâr × %20 vergi.

Taşınmaz ticaretiyle uğraşmayan satıcı bakımından Yasanın 6(12). maddesindeki %30 kazanç indirimi hesaba katılır. İşlem %20 varsayılan kâr × %70 vergilendirilecek kısım × %20 vergi şeklinde kurulur ve sonuç %2,8 olur. Bu oranlar gerçek kârın tek tek hesaplanmasından değil, Yasada öngörülen varsayımsal kâr yönteminden doğar.

Yasa, taşınmaz ticaretiyle uğraşmayan kişiler için belirli taşınmazların bir defalık elden çıkarılmasına yönelik muafiyet de içerir. Ancak ‘ilk satışım, stopaj yoktur’ sonucu kendiliğinden doğmaz. Satıcının statüsü, önceki satışları, vatandaşlığı ve malın yasadaki tür ve sınırlar içinde bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

KDV her taşınmaz satışında doğmaz

KDV, her tapu devrinde kendiliğinden alınan bir harç değildir. Önce satıcının ve somut teslimin KDV’ye tabi olup olmadığı belirlenmelidir. Gelir ve Vergi Dairesinin güncel oranlar tüzüğünde, KDV’ye tabi taşınmaz mallar ile kapalı alanı 300 metrekareye kadar olan konutlar %5 cetvelinde yer alır; 300 metrekare ve üzerindeki konutlar ise ayrı düzenlenir.

Bu nedenle ‘her ikinci el taşınmaz satışında %5 KDV vardır’ veya ‘ikinci el satışta hiçbir zaman KDV olmaz’ gibi genellemeler güvenli değildir. Satıcının yükümlülük statüsü, işlemin ticari niteliği, taşınmazın kullanım ve yüzölçümü bilgileri birlikte incelenmelidir.

Satış sözleşmesinin pul vergisi

Taraflar yazılı satış sözleşmesi düzenlediğinde pul vergisi de gündeme gelir. Pul Vergileri Emirnamesinin bedelli anlaşmalara ilişkin tarifesi binde 5 (%0,5) oranını içerir. Bununla birlikte tarife tutara ve belge türüne göre dilimler ve özel hükümler barındırabildiğinden, her sözleşmenin tamamına hiçbir inceleme yapılmadan %0,5 uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Sözleşmenin süresinde pullanması ve gerekli hâllerde Tapu ve Kadastro Dairesine kaydedilmesi, alıcının sözleşmeden doğan hakkının korunması bakımından ayrı ayrı önem taşır.

Satıştan önce hangi hesap yapılmalı?

Sağlıklı maliyet hesabı, tek bir toplam yüzde ilan etmek yerine tarafların durumunu ayrı ayrı belirlemekle başlar. Sözleşmede de hangi vergi, harç ve masrafın hangi tarafça karşılanacağı açıkça yazılmalıdır.

Mevzuat ve tarifeler değişebildiğinden oranlar, muafiyetler ve işlem bedeli imza ve devir tarihindeki yürürlükteki metinler üzerinden yeniden doğrulanmalıdır.

• Alıcının vatandaşlığı, önceki edinimleri ve varsa indirim hakkı
• Satıcının ticari statüsü, vatandaşlığı ve muafiyet koşulları
• Sözleşme bedeli ile Tapu ve Kadastro Dairesinin rayiç kıymeti
• Satışın KDV’ye tabi olup olmadığı ve taşınmazın yüzölçümü
• Pul vergisi tarifesi, sözleşmenin süresinde pullanması ve tapuya kayıt işlemi

Sonuç

Taşınmaz alım satımındaki en maliyetli yanılgılardan biri, farklı hukuki sebeplerle doğan vergileri tek bir ‘tapu masrafı’ olarak görmektir. Hukuki güvenlik; koçan, takyidat ve izin incelemesinin yanında, devirden önce vergi ve harçların güncel mevzuata göre taraf bazında hesaplanmasını da gerektirir.