KKTC’de Hisseli Taşınmaz Nasıl Bölünür? Taksim ve Satış Yolları

Hisse ile ayrı parsel aynı değildir

Koçanda örneğin yarım hisse sahibi olmak, taşınmazın belirli yarısını ayrı koçanla sahiplenmek demek değildir. Fiziksel taksim veya bölünme için harita, tapu kaydı, parselin niteliği, erişim, imar kuralları ve Fasıl 224 Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası m. 27 birlikte incelenir. Aralarında yer kullanımı konusunda anlaşmaları, tek başına yeni bağımsız parsel ve koçan yaratmaz.

Üç farklı çözüm

Ne zaman aynen bölünemez?

Fasıl 224 m. 27’ye göre arsaların bölünmesi yürürlükteki yasa ve tüzük kurallarına uygun olmalı; belirli sulanan veya ağaçlı tarım arazileri bir ya da iki dönümün, sulanmayan tarım arazileri ise beş dönümün altında yeni parçalara ayrılamaz. Her yeni parçanın bağımsız taşınmaz olarak düzenli ve kullanılabilir olması da aranır. Bu sınırlar arazi türüne göre değiştiğinden her dosyada ölçüm ve tapu değerlendirmesi gerekir.

Miras bırakanın hisseli malını paylaşırken de bu kurallar aşılmaz: Fasıl 189 m. 33, mahkemenin Fasıl 224 m. 27’ye aykırı bir taksim emri veremeyeceğini açıkça belirtir.

Hissedarlar anlaşamıyorsa

M. 29 uyarınca Tapu Müdürü başvuru üzerine müşterek malı taksim ettirip ayrılan parçaları hak sahipleri adına kaydedebilir; değer denkliği mümkün değilse uygun tazminat belirleyebilir. Bir hissedarın ikametgâhı olarak kullandığı bina, onun rızası olmadan taksime dahil edilemez. İlgililere önceden bildirim ve tapu kararına karşı öngörülen başvuru usulleri ayrıca incelenir.

Fiziksel taksim m. 27’ye aykırı olacağından mümkün değilse, m. 28’e göre hissedar Tapu Müdüründen bölünemezlik belgesi isteyebilir. Diğer hissedarlara belgeyle birlikte bildirim yapılıp 30 gün içinde tahsis veya uygun taksim anlaşması sağlanmazsa Müdür, koşullar oluştuğuna kanaat getirirse açık artırma satışına karar verebilir; masraflardan kalan bedel hisseler oranında dağıtılır. Satış kendiliğinden değil, yasadaki usul ve Müdürün takdirine bağlıdır.

Kendi hissesini satmak bölünme değildir

Hissedar payını üçüncü bir kişiye satmayı seçebilir; fakat bu işlem taşınmazı fiziken ayırmaz. Fasıl 224 m. 25’te kayıtlı diğer müşterek maliklerin öncelikli satın alma hakkı ve bildirim/bedel yatırma usulü düzenlenir. Pay devri ile taksim veya açık artırma birbirinin yerine geçmez.

Pratik kontrol sırası

1. 01
   Koçanı ve yükleri inceleyin

   Payları, tapu kaydını, ipotek veya başka yükleri, yapı ve kullanım durumunu belirleyin.

2. 02
   Teknik bölünmeyi araştırın

   Tapuda parselin türünü, ölçüsünü, imar ve erişim şartlarını Fasıl 224 m. 27’ye göre kontrol edin.

3. 03
   Uzlaşma ve taksimi değerlendirin

   Uygunsa hissedarların anlaşmasını veya Müdürün m. 29 kapsamındaki taksimini yürütün.

4. 04
   Bölünemiyorsa alternatifleri inceleyin

   Bir hissedara tahsis ve denkleştirme veya m. 28’deki belge, bildirim ve satış yolunu değerlendirin.

5. 05
   Kararı tapuya yansıtın

   Usul, harç ve kayıt işlemlerini tamamlamadan yalnız fiilî kullanım paylaşımıyla yetinmeyin.